Diskusi Bareng untuk Menjadi Melek dan Pintar Hukum CARA DAN PROSEDUR PENYELESAIAN MASALAH PERTANAHAN/PERUMAHAN

ACARA BERLANGSUNG DI :

Swiss Bellinn Hotel, Jalan Veteran No. 8-A Kota Malang

TANGGAL & JAM :

Sabtu 21 Juli 2018, 12.00 – 16.00 WIB (4 jam)

Mengundang Pembicara

Narasumber :

Subagyo, SH. MH. (Advokat, Konsultan Hukum, Pengajar PKPA =
Pendidikan Khusus Profesi Advokat, Direktur Badan Bantuan Hukum
KONTRAS Surabaya, dan Pengasuh Acara Wawasan Hukum di Radio
City Guide FM Malang)

Pendahuluan

Tanah dan rumah merupakan kebutuhan pokok manusia. Mengingat bahwa tanah merupakan sumber daya atau aset yang terbatas, tidak mungkin adanya penambahan luas bumi, maka di zaman modern tanah menjadi sumber daya alam yang diperebutkan. Banyaknya kasus atau masalah tanah dan perumahan di zaman modern ini membuktikan bahwa perebutan sumber daya tanah it uterus berlangsung. Pada dasarnya semua orang mempunyai potensi gangguan hak atas tanahnya yang bahkan semula tidak diduganya. Di masyarakat sudah sering terjadi ada kasus orang yang telah membeli tanah atau rumah, yang selanjutnya tanah dan rumah tersebut diakui atau digugat oleh orang lain yang bahkan penggugatnya mempunyai bukti yang valid atas hak atas tanah/rumah tersebut.

Di sisi lain, ternyata para pembeli tanah dan rumah pada lokasi pembangunan perumahan yang dibangun oleh pengembang (developer) atau oleh perorangan tidak dapat dipastikan tidak ada masalah. Sebagai contoh, sebanyak 17 kepala keluarga di Perumahan Griya Sentra Pesona VII,  Sukabumi, Bandar Lampung menjadi korban karena di lahan rumah yang mereka beli dipasang plang oleh orang yang mengklaim sebagai pemilik sertifikat hak milik (SHM). Ternyata penyebabnya adalah karena tanah yang dibangun oleh pengembang (PT. GSP) masih dalam proses jual beli dengan dengan orang yang memasang plang tersebut. PT. GSP, baru sebagian harga tanah tersebut kepada pemilik tanah, sehingga menjadi masalah.

Contoh lain, di Perumahan Graha Dewata Malang pernah terjadi kasus di mana konsumen pembeli rumah tidak kunjung mendapat sertifikat hak atas tanah hingga tahun 2015, padahal pembeli telah melunasi harga rumah tersebut sejak tahun 2007 dengan cara kredit. Di Valley Residence Joyogrand Malang, juga terdapat kasus para pembeli rumah menjadi korban karena tanahnya diduga sebagai tanah sengketa.

Kasus-kasus seperti itu banyak terjadi di berbagai daerah dengan masing-masing penyebab yang sama dan berbeda, termasuk di antara penyebabnya adalah ternyata wilayah atau kawasan yang dipergunakan sebagai area atau kawasan perumahan tersebut belum ditetapkan sebagai kawasan perumahan atau pemukiman oleh pemerintah, sehingga pembangunan perumahan dihentikan oleh pemerintah karena terjadi pelanggaran hukum penataan ruang. Tentu saja hal tersebut merugikan warga konsumen pembeli tanah dan perumahan tersebut.

Ada banyak hal yang harus menjadi pengetahuan warga masyarakat, baik bagi mereka yang akan membeli tanah atau rumah, maupun bagi mereka yang telah menjadi korban, ataupun bagi mereka yang sedang membeli rumah dengan cara mengangsur atau kontan, tetapi mereka belum mengetahui apakah ada potensi masalah atau tidak bagi mereka dalam melakukan transaksi jual-beli tanah dan rumah tersebut. Dengan bekal pengetahun dasar yang cukup maka kita dapat mengukur seberapa besar kekuatan hukum yang kita miliki dan bagaimana cara mencari solusi terhadap masalah yang ada. Pengetahuan dasar tentang hukum pertanahan dan perumahan ini juga dapat menjadi bahan antisipasi bagi para penjual tanah atau rumah agar tidak terjebak dalam siasat curang yang mungkin diniati oleh pembelinya. Bagi Anda yang mempunyai masalah sengketa tanah atau rumah, apabila menggunakan jasa ahli hukum, termasuk advokat, untuk memberikan opini atau saran atau jasa layanan hukum, dengan bekal pengetahuan dasar hukum tersebut maka Anda akan dapat mengukur apakah saran, opini atau pendapat ahli hukum atau advokat yang diberikan kepada Anda benar atau tidak, masuk akal atau tidak, sehingga kita mudah terjerumus dalam kemungkinan adanya pendapat atau opini hukum yang sesat atau tidak benar.

Dari seminar ini, peserta akan mendapatkan dasar-dasar pemahaman hukum pertanah/perumahan serta cara penyelesaian masalahnya.
  1. Pertanyaan: Apa benefit atau keuntungan yang diproleh oleh peserta diskusi ini?

    Jawaban: Peserta akan menjadi pinter dalam ilmu hukum, mendapatkan pengetahuan pokok tentang hukum dan aturan-aturan di bidang pertanahan dan perumahan atau prinsip-prinsip atau asas dalam hukum tentang tanah dan perumahan. Hal tersebut ini harus diketahui oleh masyarakat agar masyarakat mempunyai wawasan dan pengetahuan dasar tentang aspek hukum tanah dan perumahan sebagai bahan atau bekal pengetahuan agar kita dapat membuat aman hak atas tanah/rumah yang kita miliki, tidak mudah tertipu atau tidak mengalami kekeliruan dalam membeli atau menjual atau bertransaksi tanah atau rumah, mengetahui cara-cara yang benar dalam membeli atau memperoleh hak atas tanah atau rumah, serta menjadi tahu cara mempertahankan hak atas tanah dan rumah dari gangguan atau gugatan pihak lain, mengetahui bagaimana prinsip tentang tanah dan rumah sebagai jaminan utang dan tata cara penyelesaian masalah utang-piutangnya dengan menggunakan jaminan yang berupa tanah dan rumah tersebut. Ada banyak persoalan atau masalah tanah dan rumah tetapi sayangnya warga masyarakat belum begitu memahami dasar-dasar atau prinsip hukum pertanahan dan perumahan sehingga banyak di antara mereka yang menjadi korban, bingung bagaimana cara menghadapi atau menyelesaikannya, dan meskipun kemudian ada yang mempergunakan jasa advokat tetapi warga korban ini belum mempunyai bekal pengetahuan dasar hukumnya, sehingga terkadang malah menjadi korban berikutnya ketika kasusnya ditangani oleh orang yang mengaku sebagai pengacara atau mungkin juga ada oknum pengacara yang memanfaatkan ketidaktahuan korban tersebut. Jadi, bekal pengetahuan ilmu hukum pertanahan dan perumahan tersebut menjadi sangat penting, dalam rangka memperkecil risiko menjadi korban bisnis tanah dan rumah atau jika telah menjadi korban namun sudah memahami dasar-dasar cara penyelesaiannya sehingga tidak akan mudah dibohongi atau ditipu oleh oknum-oknum yang akan memanfaatkannya. Demikian pula di era perebutan sumber daya tanah tersebut, orang yang mempunyai dasar-dasar pengetahuan ilmu hukum pertanahan akan mempunyai bekal untuk tidak menjadi korban para mafia tanah yang bergentayangan memakan korban di mana-mana. Artinya, kalau Anda pintar maka Anda tidak akan mudah dibohongi oleh orang lain di zaman yang makin banyak kebohongan dan penipuan ini. Jadi, peserta dengan sedikit “investasi” berupa uang yang kecil jumlahnya dan waktu yang tidak lama, akan memperoleh manfaat yang sangat besar yang menjadi bekal ilmu seumur hidupnya dan bahkan ilmu itu akan bermanfaat bagi keluarganya, tetangganya, para sahabatnya.

  2. Pertanyaan: Apakah terkait dengan hak atas tanah itu memang ada hal yang khusus, yang mungkin dapat dibedakan dari aspek hukum benda atau barang lainnya selain tanah dan rumah? Pemahaman apa yang dapat diperoleh oleh peserta dalam hal tersebut?

    Jawaban: Peserta akan memahami apa saja jenis hak atas tanah dan siapa saja yang dapat memiliki dan tidak boleh memiliki macam-macam jenis hak atas tanah tersebut, baik perusahaan dan perorangan. Dalam hal tersebut peserta juga akan memperoleh penjelasan tentang adanya tanah negara dan bagaimana cara seseorang untuk memperoleh hak milik atau hak lain atas tanah negara tersebut. Hal itu akan sekaligus dapat dipakai untuk memahami apakah tanah dan rumah yang ditempati atau dikuasai merupakan tanah negara ataukah tanah hak milik, apabila tanah atau rumah yang dikuasai atau ditempati tidak mempunyai surat bukti hak atas tanah.

  3. Pertanyaan: Terkait dengan hak atas tanah tersebut, barangkali dapat dijelaskan tentang pengetahuan apa yang akan diperoleh perserta, terutama berkaitan dengan bukti hak? Karena ternyata di masyarakat mungkin ada kesalahpahaman tentang apa yang dimaksudkan dengan bukti hak atas tanah. Terkadang dalam masalah tanah ada kasus di mana sebidang tanah terdapat bukti hak yang dimiliki oleh orang yang berbeda?

    Jawaban: Iya benar. Peserta akan memahami tentang apakah yang dimaksudkan dengan bukti hak atas tanah. Apakah surat jual-beli tanah dan kuitansi termasuk bukti hak atas tanah ataukah bukan dan sebenarnya apa bentuk-bentuk yang benar dari bukti hak atas tanah. Di sini juga akan dibicarakan tentang prinsip umum bagaimana posisi hukum pemilik hak atas tanah yang belum mempunyai bukti hak atas tanah jika ternyata pada tanah tersebut muncul bukti hak yang dimiliki orang lain. Di sini terdapat prinsip-prinsip yang akan dijelaskan sehingga dapat dipahami peserta. Sekali lagi, ini menjadi kesempatan yang sangat baik bagi para pendengar untuk membekali diri dengan dasar-dasar ilmu hukum pertanahan dan perumahan melalui diskusi bersama nara sumber yang memang mempunyai pengalaman panjang dalam menangani masalah-masalah pertanahan.

  4. Pertanyaan: Terkadang kita mendengar informasi tentang adanya pihak-pihak yang berseberangan kepentingan dalam masalah hak atas tanah. Ada orang yang membeli tanah bersertifikat, tapi ternyata di kemudian hari ada pihak lain yang mengklaim sebagai pemilik tanah itu. Apa sebenarnya hal yang penting untuk diperhatikan dalam masalah seperti itu, terutama bagi para peserta nantinya?

    Jawaban: Oke. Dalam hal tersebut ada beberapa variabel atau faktor ya. Tetapi faktor awal yang terpenting tentu keharusan diperhatikannya asas itikad baik dalam memperoleh hak atas tanah. Dalam acara ini peserta akan dipandu untuk memahami tentang prinsip itikad baik menurut hukum yang menjadi syarat jual-beli atau transaksi hak atas tanah dan rumah dan bagaimana cara menerapkan prinsip tersebut di dalam pelaksanaan transaksi atau dalam perbuatan peralihan hak atas tanah, di mana prinsip atau asas itikad baik tersebut berlaku bagi penjual dan pembeli atau bagi pihak yang mengalihkan hak atas tanah/rumah dan pihak yang menerima hak atas tanah/rumah. Peserta akan memahami akibat hukum bagi pihak yang tidak patuh dan pihak yang mematuhi asas itikad baik tersebut dikaitkan dengan pihak lain yang juga mempunyai bukti hak atas tanah yang menjadi sengketa.

  5. Pertanyaan: Dalam transaksi hak atas tanah, oleh karena tanah dan rumah merupakan barang yang dibedakan dengan barang bergerak semacam kendaraan, barang elektronik, barang meubel dan sebagainya, adakah hal yang mungkin nantinya akan dibahas dengan para peserta diskusi terkait dengan hal tersebut? Begitu pula biasanya setelah membeli tanah atau rumah biasanya dilakukan balik nama sertifikatnya, tapi ada yang terkendala dengan masalah di BPN, misalnya kok sertifikatnya lama tidak jadi-jadi dalam urusan balik nama. Atau kadang orang mensertifikatkan tanah tapi juga tidak jadi-jadi. Bagaimana dengan hal itu?

    Jawaban: Betul. Transaksi hak atas tanah dan rumah memang harus memenuhi syarat hukum tersendiri. Nantinya para peserta akan diberikan bekal pemahaman terkait cara-cara transaksi dan lembaga atau instansi atau pejabat mana saja yang terkait dengan cara membeli atau menjual rumah, apartemen, atau tanah secara aman, tidak cacat hukum dan tidak berpotensi terkena masalah, baik jual-beli secara kontan ataupun secara bertahap/angsuran, juga akan memahami pula lembaga-lembaga apa yang dapat mendorong atau lembaga yang terkait dengan pelayanan hak atas tanah dan bagaimana proses-proses permohonan ataupun pengaduan terhadap masalah-masalah yang timbul dalam masalah pertanahan dan perumahan. Misalnya pula dalam hal layanan di BPN tentang pensertifikatan hak atas tanah, balik nama sertifikat, sebenarnya itu ada standard layanannya. Nantinya peserta akan diberikan pembekalan secara umum tentang hal tersebut, terutama tentang bagaimana cara menempuh suatau upaya jika standard biaya dan waktu yang telah ditetapkan oleh peraturan ternyata dilanggat oleh BPN atau Kantor Pertanahan.

  6. Pertanyaan: Ada pendapat warga masyarakat, katanya tanah yang bersertifikat dengan tanah yang belum bersertifikat itu selain beda harganya juga berbeda kekuatan hukumnya. Bagaimana dengan hal itu, apakah dalam acara diskusi tersebut juga akan menjadi materi pembahasan?

    Jawaban: Betul. Bahkan nantinya peserta akan diajak untuk memahami bagaimana cara membeli atau menjual tanah yang belum bersertifikat. Hal tersebut juga terkait dengan kepastian hukum dan keamanan hak bagi pembeli hak atas tanah yang belum bersertifikat yang menurut pandangan umum dinilai sebagai hak yang “kurang kuat haknya.” Apakah benar bahwa tanah yang belum bersertifikat dapat dinilai tidak mempunyai kekuatan hukum dibandingkan dengan tanah yang telah bersertifkat. Bisa jadi pendapat masyarakat tersebut salah atau benar, tetapi tentu saja prinsip hukum yang akan menjawabnya dan hal itu akan dapat dipahami oleh para peserta diskusi tersebut. Nah, kita juga terkadang mendapatkan informasi bahwa sertifikat tanah itu bisa dibatalkan. Apa yang menjadi faktornya, hal itu akan dibahas di dalam acara tersebut, sehingga para peserta akan bisa lebih paham tentang masalah-masalah tersebut.

  7. Pertanyaan: Mengenai tanah dan perumahan konon juga terdapat banyak masalah warisan. Terkadang orang kaya yang meninggal itu para ahli warisnya juga punya masalah sengketa waris di antara para ahli waris. Saking banyaknya harta, sampai ada tanah-tanah yang dikuasai orang lain, entah karena dulu disewakan atau dikelola oleh orang kepercayaan orang kaya tanah yang meninggal itu. Apakah hal tersebut juga menjadi materi pembahasan di acara tersebut?

    Jawaban: Anda ini tahu saja. Mungkin karena sudah membaca draft materinya, hehe…. Benar. Memang masalah warisan tanah dan rumah itu banyak terjadi. Makanya peserta nantinya akan diajak untuk memahami secara umum bagaimana prinsip tanah atau rumah warisan dan cara memperlakukannya dalam kaitan dengan hubungan hukum dengan para ahli waris lainnya. Di sini peserta akan memperoleh gambaran umum hukum waris adat yang berlaku dalam kaitannya dengan hak atas tanah. Peserta juga akan diberikan penjelasan secara umum tentang bagaimana cara menjual dan membeli tanah atau rumah warisan secara aman, dan bagaimana cara menyelamatkan tanah atau rumah warisan yang dikuasai oleh pihak lain.

  8. Pertanyaan: Terkait dengan sifat khusus hak atas tanah yang dibedakan dari benda bergerak tadi, adakah mungkin perlakuan yang khusus juga terhadap hak atas tanah, misalnya terkait dengan bagaimana cara membuat hak atas tanah itu aman dari gangguan pihak lain?

    Jawaban: Iya. Itu termasuk soal pendaftaran hak ya. Kalau kita punya HP, meja, kursi, bahkan mungkin gantungan lampu seharga Rp 3 M, itu merupakan benda-benda yang memang secara hukum tidak disediakan register di instansi Negara atau pemerintah. Berbeda dengan tanah. Hak atas tanah pada umumnya didaftar, entah itu di Buku Dattar Tanah Desa atau Kelurahan atau di Kantor Pertanahan. Peserta nantinya akan diajak memahami bagaimana cara mendaftarkan hak atas tanah-tanahnya. Cara mendaftarkan hak atas tanah ini akan terkait dengan pentingnya keamanan dan perlindungan hak atas tanah dan rumah yang dimiliki. Pendaftaran hak atas tanah tersebut baik berupa pendaftaran pertama kali dan pendaftaran hak setelah adanya perubahan kepemilikan hak (balik nama). Pendaftaran hak atas tanah tersebut baik pendaftaran di Kantor Kepala Desa / Lurah dan pendaftaran hak di Kantor Pertanahan (BPN) yang biasa disebut dengan pensertifikatan hak atas tanah.  Nanti secara lebih detil akan dibahas di acara diskusi tersebut.

  9. Pertanyaan: Sekarang ini kan sepertinya musim pembangunan jalan tol ya, program pemerintahan pusat sekarang. Tentu ada masalah terkait tanah warga yang dijadikan jalan tol. Kalau saya baca agenda pembahasannya juga akan di soal itu juga ya?

    Jawaban: Iya benar. Peserta juga akan diajak untuk memahami tentang aspek hukum yang terkait dengan pengadaan tanah oleh instansi pemerintah dalam pembangunan proyek untuk kepentingan umum (pembangunan infrastruktur), terutama terkait dengan hak pemilik tanah atau pemegang sesuatu hak di atas tanah yang dipakai untuk proyek pembangunan oleh pemerintah, serta cara penyelesaian masalahnya. Barangkali mungkin ada peserta yang mengalami masalah itu. Tapi kalaupun tidak ada peserta yang punya masalah dengan tanahnya yang terkena proyek pemerintah tetapi kan di masa depan tidak dapat dipastikan tidak akan mengalami masalah seperti itu. Kalau soal pembangunan atau proyek pemerintah itu bias mungkin terjadi di mana saja, sebab toh aturan rencana tata ruang dan wilayah juga bisa diubah-ubah sesuai dengan kepentingan pembangunan. Bisa jadi rumah kita suatu saat juga terkena proyek pembangunan pemerintah. Makanya kalau kita punya bekal dasar pengetahuan soal itu tentu akan lebih berguna.

  10. Pertanyaan: Ada banyak masalah pertanahan dan perumahan. Sepertinya nara sumber sudah mengidentifikasi masalah-masalah yang ada.

    Jawaban: Betul. memang banyak problem pertanahan. Mungkin jika dikupas satu persatu tidak akan cukup waktunya. Masalah-masalah pertanahan/perumahan diantaranya adalah:

    • Perselisihan atau sengketa dalam hal jual-beli tanah/rumah.
    • Perselisihan akibat membeli tanah/rumah yang dijadikan jaminan hutang.
    • Perselisihan ganti-rugi dengan pemerintah akibat penggusuran.
    • Perselisihan dengan pemerintah/TNI dalam hal rumah dinas.
    • Perselisihan dalam penggunaan tanah fasum/fasos perumahan.
    • Perselisihan akibat perebutan tanah/bangunan dalam kerjasama bisnis.
    • Perselisihan dalam tanah/rumah hibah, wakaf, dsb.
    • Konflik dalam penggunaan/penguasaan tanah/rumah warisan.
    • Konflik dalam proses/rencana penjualan tanah/rumah warisan.
    • Perselisihan dalam proses penjualan tanah/rumah gono-gini.
    • Perebutan tanah/rumah gono-gini dengan suami/istri yang orang asing.
    • Perselisihan/masalah dalam proses pembebasan lahan warga.
    • Perselisihan dalam hal tanah/rumah dijadikan jaminan hutang-piutang.
    • Perselisihan antara orang asing pemilik asset (tanah/rumah) dengan orang lokal yang namanya dipakai untuk atas nama tanahnya.
    • Mengurus surat-surat tanah di lurah/kepala desa yang tidak selesai-selesai.
    • Mengurus sertifikat tanah/rumah di BPN yang tidak selesai-selesai.
    • Membeli tanah/rumah kepada pengembang yang telah lunas, tapi sertifikatnya tidak kunjung diberikan.
    • Memiliki/membeli tanah/rumah warisan, tapi tidak ada surat-surat hak kepemilikannya.
    • Memiliki tanah/rumah warisan, tapi dikuasai orang lain yang mengaku sebagai pembeli dan dia sudah memiliki sertifikat.
    • Memiliki tanah/rumah warisan, tapi tidak bisa menjualnya karena ada saudara yang lain tidak setuju.
    • Memiliki tanah/rumah warisan, tapi dikuasai salah satu saudara dan dihibahkan kepada anaknya.
    • Membeli tanah warisan kepada salah satu ahli waris, lalu digugat oleh ahli waris yang lain karena tidak merasa ikut menjual tanah tersebut.
    • Membeli tanah/rumah kepada pengembang, lalu digugat oleh pemilik tanah karena pengembang tersebut belum melunasi uang tanahnya.
    • Membeli tanah yang sudah bersertifikat, tapi tidak bisa dibaliknama karena penjualnya sudah meninggal atau tidak diketahui keberadaannya.
    • Membeli tanah secara angsuran, tapi setelah lunas ternyata orangnya menjual tanah tersebut kepada orang lain.
    • Membeli tanah yang sudah bersertifikat, tapi tanah tersebut dikuasai orang lain yang mempunyai surat petok.
    • Memiliki tanah warisan belum bersertifikat, tapi ada orang lain yang mengakui dan memiliki sertifikat tanah tersebut.
    • Memilki tanah/rumah warisan, tapi dijadikan jaminan hutang oleh salah satu saudara (ahli waris) tanpa persetujuan bersama.
    • Seorang wanita (setelah bercerai) memiliki bagian dari rumah gono-gini, tapi tidak bisa mendapat bagiannya karena mantan suaminya tidak bersedia menjual rumah tersebut.
    • Seorang wanita memiliki dan menempati rumah dari hasil kerjanya sendiri, lalu cerai dengan suaminya, ternyata rumah tersebut dikuasai si suami (istrinya yang keluar dari rumah tersebut).
    • Membeli tanah/rumah yang sudah bersertifikat, tapi ada orang lain yang juga memiliki sertifikat atas tanah tersebut.
    • Membeli tanah dengan surat berupa AJB dan sejenisnya, namun tidak bisa diurus sertifikatnya.
    • Memiliki tanah/rumah yang dijadikan jaminan hutang kepada seseorang, tapi ternyata sertifikatnya sudah dibalik-nama oleh orang tersebut.
    • Memiliki piutang dengan jaminan tanah/rumah dengan nilai yang telah melebihi harga tanah/rumah tersebut, tapi orang yang berhutang tidak bersedia melepaskan tanah/rumah tersebut.
    • Memiliki tanah/rumah warisan, tapi tidak bisa diurus sertifikatnya karena pemberi warisnya (ayah atau ibunya) merupakan WNA.
    • dan lain-lain masalah yang dialami oleh peserta.

     

    Meski dalam acara tersebut mungkin itu tidak akan dibedah satu persatu, mungkin ada contoh studi kasus yang dibahas, tapi setidak-tidaknya pemberian pembekalan tentang pemahaman umum prinsip-prinsip hukum pertanahan dan perumahan bisa menjadi bekal bagi para peserta untuk lebih pintar dibandingkan dengan orang lain yang awam hukum. Bisa jadi, kalau peserta mengikuti acara dengan seksama, maka khusus untuk bidang pertanahan akan bisa bersaing dengan sarjana hukum atau pengacara, bahkan daya kritis hukumnya bisa mengalahkan narasumbernya. Karena selain bekal ilmu hukum itu kan juga ada kemampuan pisau analisis yang dimiliki oleh masing-masing individu. Kan kadang ada juga dalam bidang tertentu ternyata daya analisis mahasiswanya lebih oke dari dosennya, haha…

  11. Pertanyaan: Terkait dengan berbagai masalah pertanahan dan perumahan, tampaknya acara diskusi tersebut juga akan membahas secara umum cara penyelesaian masalahnya.

    Jawaban: Betul. Peserta akan memahami gambaran secara umum tentang tata cara dan prosedur penyelesaian masalah pertanahan, baik melalui penyelesaian di luar pengadilan dan melalui pengadilan. Saluran-saluran penyelesaian masalah pertanahan ada bermacam-macam, baik melalui fungsi dan kewenangan BPN, Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, dan Pengadilan. Selain itu terhadap pelanggaran layanan administrasi atau layanan yang buruk dari Kantor Pertanahan / BPN dapat dilaporkan kepada lembaga yang berwenang. Terkait dengan sengketa informasi pertanahan dan informasi perkembangan layanan di BPN juga dapat ditempuh  melalui tata cara menurut hukum keterbukaan informasi publik.

  12. Pertanyaan: Barangkali Mbak Octa bisa sedikit memberikan gambaran, ada korban kecurangan dalam kasus perumahan yang mengeluh mengapa laporannya di Kepolisian kok tidak ada progress yang menggembirakan. Mengapa bisa begitu?

    Jawaban: Saya sih sebenarnya bukan ahlinya ya untuk menjawab itu. Tapi kalau kita baca-baca peraturannya ya memang ada hal-hal yang mungkin kita dan para peserta diskusi nantinya akan lebih bisa memahami secara umum terkait penyelesaian dengan hukum pidana dalam kasus-kasus pertanahan dan perumahan. Lalu bagaimana efek atau akibat upaya hukum pidana dikaitkan dengan efektivitas bagi korban dalam memperjuangkan haknya, apakah upaya hukum pidana tersebut merupakan sarana yang tepat atau tidak secara upaya untuk mengembalikan atau mereparasi hak korban. Dalam pembahasan ini akan juga diberikan penjelasan tentang siasat atau tata cara dan tahap-tahap upaya hukum apabila laporan di Kepolisian tidak mendapatkan tanggapan atau penanganan yang serius.

    Menurutku ada beberapa informasi yang penting yang perlu diberikan kepada warga masyarakat tentang hukum pidana perumahan dan pemukiman, yang ini barangkali dapat menjadi acuan bagi para korban untuk melaporkan ke Kepolisian.

    Bahwa kita ini mempunyai Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, yang memuat sanksi pidana bagi para pengembang nakal. Barangkali dapat saya kutipkan sedikit ketentuan pidananya yang mungkin bermanfaat bagi para pendengar radio ini. Di Undang-Undang tersebut ada ketentuan sebagai berikut:

    • Pasal 151: Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum (fasilitas umum/fasum) yang diperjanjikan, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp 5 M. Jadi, jika realisasi promosi atau janji dalam brosurnya tidak sesuai dengan kenyataan maka pengembang bisa dipidanakan.
    • Pasal 154: Setiap orang yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba (lingkungan siap bangun) yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak Rp 5 M. Kejadian seperti ini, tentang perusahaan developer yang menjual unit rumah atau tanah kavling yang ternyata hak atas tanahnya “belum atas nama developer” tersebut ternyata menjadi banyak kasus. Jika ada kejadian semacam itu maka pengembang bias dipidanakan.
    • Pasal 155: Badan hukum (perusahaan) yang dengan sengaja melakukan serah terima dan/atau menerima pembayaran lebih dari 80% (dari pembeli) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 138, dipidana dengan pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp1 M.
      • Pasal 138 bahwa badan hukum (perusahaan) yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun DILARANG melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (dari harga rumah) dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45.
      • Pasal 145 menegaskan bahwa badan hukum (perusahaan) yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli, sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 ayat (2).
      • Pasal 42 ayat (2) tersebut menentukan bahwa: Perjanjian pendahuluan jual beli dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
        • status pemilikan tanah;
        • hal yang diperjanjikan;
        • kepemilikan izin mendirikan bangunan (IMB) induk;
        • ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
        • keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Jadi, pengembang dilarang meminta pelunasan harga unit rumah yang dijualnya, jika  status hak atas tanahnya belum atas nama pengembang, belum ada IMB, belum dibangun fasilitas umum dan jumlah unit rumah yang dibangun di kawasan perumahan itu belum mencapai 20 % dari seluruh jumlah rumah yang rencananya dibangun. Jika pengembang melanggar larangan tersebut, dapat dipidana.
      • Pasal 162:
        • Dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp 5 M, Badan Hukum (perusahaan) yang:
          • mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya;
          • menjual satuan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 145 ayat (1), yakni unit rumah yang belum selesai status hak atas tanahnya atau belum menjadi atas nama developer / masih atas nama pemilik tanah semula; atau
          • membangun lisiba (lingkungan siap bangun) yang menjual kavling tanah matang tanpa rumah.
        • Selain pidana bagi badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pengurus badan hukum dapat dijatuhi pidana dengan pidana penjara paling lama 5 tahun.
          Jadi, pengembang yang mengalihfungsikan lahan fasum, menjual unit rumah yang belum beres hak atas tanahnya, atau menjual tanah kavling tanpa unit rumah, dapat dihukum denda Rp 5 M dan dipenjara maksimum 5 tahun.

    Dengan aturan yang sudah sangat jelas tersebut, seharusnya Kepolisian yang dilapori para korban dengan kasus yang sangat jelas alat buktinya tidak ada keraguan untuk memproses secara serius.

Nah, pengetahuan warga korban terhadap masalah tersebut akan sangat membantu agar Kepolisian segera memproses masalah tersebut, karena dengan bekal ilmu pengetahuan hukum tersebut maka warga korban akan mampu menjadi partner diskusi yang berkualitas bagi Kepolisian, meskipun seandainya korban tersebut tidak didampingi oleh pengacara.

Siapa saja yang perlu mengikuti acara seminar/ workshop ini?

Setiap orang YANG SEDANG MENGHADAPI masalah atau kasus-kasus tanah, rumah, dan properti pada umumnya. Bagi yang belum punya kasus, program ini juga sangat penting untuk mencegah terjadinya masalah di kemudian hari. Sebab, faktanya sebagian besar orang yang terjerumus dalam kasus-kasus tanah atau rumah adalah orang-orang yang tidak paham tentang seluk-beluk aturan di bidang pertanahan.

Harapan kita,

Acara diskusi tersebut dapat dimanfaatkan sebaik-baiknya oleh para peserta. Ini merupakan kesempatan yang bagus dan menarik serta sangat bermanfaat.

Berapa Biaya Investasinya ?
Murah sekali, yaitu Rp. 150.000/ peserta. (termasuk 1x coffee break)

Bagaimana cara pendaftarannya ? 
Anda cukup mengisi form pendaftaran yang kami sediakan. Informasi pembayaran akan kami kirim melalui email Anda.

Daftarkan Dri Anda Sekarang Juga !

Pendaftaran Seminar/ Workshop Hukum

Maaf, pendaftaran telah kami tutup, namun Anda dapat memberikan data email dan no telp/ whatsapp, supaya kami dapat menginformasikan seminar/ workshop selanjutnya. Terima kasih